随着国家、省、市物业管理相关条例的逐步出台，特别是20xx年5月1日《省物业管理条例》的正式颁布实施，标志着物业管理以及业委会运作逐步走上了法制化、规范化的道路。但是，随着城市建设的发展，住房制度改革的深化，人们生活水平的提高，业委会运作的整体现状与广大业主的要求不相适应的现象日益凸现。针对这些情况，我们按有关要求和分工，通过走访调查，对某街道部分小区、特别是矛盾异常突出的某小区业委会运作情况进行深入调研。现汇总如下：
一、某小区基本情况
某小区位于某某路181号，是一个分x个组团，拥有住宅xxx幢，住户xxxx户的大型小区。近年来，该小区的物业管理问题成为了某市物业管理的一个典型案例。三方之间纠纷不断。20xx年，某小区业委会成立。20xx年，业委会和物业因合同纠纷产生矛盾，加上业委会内部矛盾不断，导致小区管理出现混乱。20xx年7月，业委会被区住建局和街道联合下文停止工作。20xx年10月，街道成立工作组，筹备新一届业委会，但因无人报名而告终。20xx年7月，物业公司变更法人，由某物业接管。20xx年9月，新物业公司实行道闸封闭式管理、精简保安等，引发群体事件，促使业主参与业委会筹建。20xx年11月，顺利选举产生新一届业委会。新业委会试行自治。新业委会成立后，小区实施了自治管理，但由于大型小区物业管理难度大、沟通协调复杂，虽经住建部门、街道和社区多次协调，但成立仅1年的新业委会仍在20xx年9月濒临解散，内部人员意见不一，直接导致业委会自行注册经营的某物业因运营不善、经费不足等问题直接瘫痪，小区物业管理陷入极度混乱状态，居民意见极大。临时工作组介入管理。面对混乱局面，某街道从稳定角度出发，在20xx年9月成立“物业管理临时工作小组”，全面接管和处理物业管理事宜，通过了解掌握具体情况，及时解决居民反映强烈的突出问题，如环境卫生、安全防范等，逐步恢复了小区的基本秩序。
二、存在问题分析
（一）法律法规执行不到位
尽管《省物业管理条例》等法律法规已明确物业管理各方的权利义务，但在实际操作中，仍存在执行不到位的情况。如某小区在业委会成立初期，未严格按照法律规定进行公示、投票等程序，导致后续工作中出现诸多争议。此外，部分物业服务企业在提供服务时，未能按照合同约定履行职责，服务质量参差不齐，业主权益受损时难以得到有效保障。
（二）业委会运作机制不健全
业委会作为业主自我管理的重要组织形式，其运作机制的完善与否直接影响到物业管理的效果。某小区业委会在成立初期，由于缺乏必要的培训和指导，加之成员间沟通不畅，导致决策效率低下，甚至出现个别成员滥用职权的现象。这些问题不仅影响了业委会的正常运作，也加剧了业主之间的矛盾。
（三）业主参与度不高
业主是物业管理的主体，其参与程度直接关系到物业管理工作的成效。然而，在实际工作中，部分业主对物业管理事务关注度不高，参与热情较低，导致业委会在决策过程中缺乏广泛支持，难以形成有效的集体力量。特别是在涉及重大事项决策时，由于业主参与度不高，往往难以达到法定比例，影响决策的合法性和有效性。
（四）物业管理公司服务能力不足
物业管理公司的服务质量直接关系到业主的生活质量和满意度。某小区在物业管理过程中，由于物业公司自身能力有限，加之市场竞争激烈，部分企业为降低成本，减少服务投入，导致服务质量下降，业主投诉增多。同时，一些物业公司为了追求利润最大化，忽视了业主的实际需求，导致业主与其之间的矛盾日益尖锐。
三、对策建议
（一）加强法律法规宣传和执行力度
一是加大对《省物业管理条例》等法律法规的宣传力度，通过举办培训班、发放宣传资料等方式，提高业主、物业服务企业和业委会成员的法律意识。二是加强对物业管理活动的监督检查，确保各项法律法规得到有效落实。对于违反法律法规的行为，要及时予以纠正，并依法依规进行处罚，维护业主合法权益。
（二）完善业委会运作机制
一是建立健全业委会选举、议事规则等制度，确保业委会成员选举过程公开透明，决策程序科学合理。二是加强对业委会成员的培训和指导，提升其履职能力和水平。三是建立业委会与物业服务企业、业主之间的沟通协调机制，定期召开联席会议，共同研究解决物业管理中的难点问题，促进多方合作，形成合力。
（三）提高业主参与度
一是通过多种渠道和方式，增强业主对物业管理事务的关注度和参与度。如利用小区公告栏、微信群等平台，及时发布物业管理相关信息，引导业主积极参与物业管理事务。二是建立健全业主大会制度，定期召开业主大会，就物业管理中的重大事项进行讨论表决，充分听取业主的意见和建议，保障业主的知情权和参与权。
（四）提升物业管理公司服务水平
一是鼓励和支持物业管理公司加强自身能力建设，提高服务质量和服务水平。二是建立健全物业管理市场准入退出机制，对服务质量差、业主投诉多的物业公司，要依法依规进行处理，直至清退出市场。三是建立物业服务评价体系，定期开展物业服务满意度调查，将评价结果作为物业企业信用等级评定的重要依据，推动物业管理行业健康发展。
（五）加强政府部门监管
一是各级政府及相关部门要切实履行好物业管理的监管职责，加强对物业管理活动的指导和监督，及时发现和解决存在的问题。二是建立物业管理纠纷调解机制，对于业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，要积极介入，依法公正地进行调解，维护社会稳定。三是加大对物业管理优秀案例的宣传推广力度，树立典型，发挥示范引领作用，营造良好的物业管理氛围。
综上所述，某小区物业管理中存在的问题具有一定的普遍性和代表性，需要引起高度重视。只有通过加强法律法规宣传和执行力度，完善业委会运作机制，提高业主参与度，提升物业管理公司服务水平，加强政府部门监管等措施，才能有效解决当前物业管理中存在的问题，推动物业管理向规范化、专业化方向发展，更好地满足人民群众对美好生活的向往。
