关于城市老旧小区物业管理调研报告
老旧小区物业管理是城市治理的重要环节，事关居民生活品质，事关社会和谐稳定。近年来，随着老旧小区改造、城市更新行动等工作的深入推进，实施了一大批城市项目，一些老旧小区环境面貌明显改善。但在群众思想认识、小区基础设施、物业运营管理等方面仍存在一些短板差距，亟待重视解决。
一、存在问题
一是居民消费观念保守，思想认识有差距。老旧小区房屋经多次买卖或者租赁，居住人员复杂，人员流动性强，加之居民多以老年人为主，消费观念保守，大多数业主没有购买物业服务的意识，很多人长久形成了无偿享受服务的陈俗陋习和“各人自扫门前雪”的自我意识。一些居民对小区生活环境质量和物业管理的认识仍停留在打扫卫生层面上，而缺乏长远考虑，很多老年人不同意引进物业企业，甚至一些小区的业主委员会成员之间往往难以达成一致意见。居民思想观念、综合素质方面的差距是制约物业企业引进和物业管理水平提升的一个重要因素。
二是基础设施相对薄弱，改造提质不到位。大多数老旧小区缺乏科学规划和合理布局，设计标准低，基础设施配套不完善，与新建的小区形成强烈反差，特别是一些老旧小区内道路破损、设施损毁、房屋漏水、排污不畅、化粪池无人清理、管网设施无资金维修等问题，给居民生活造成极大不便和困扰。近年来实施的老旧小区改造项目虽有效改善了环境面貌，但由于受客观条件限制，改造工作仍存在诸多不足。例如，部分小区由于空间有限，无法进行大规模改造；有的小区因资金短缺，只能进行简单修补，未能从根本上解决问题；还有一些小区在改造过程中缺乏统筹协调，导致改造后的效果不尽如人意，居民满意度不高。
三是物业运营管理水平参差不齐，服务质量有待提高。当前，老旧小区物业管理普遍存在市场化程度低、专业化水平不高、管理机制不健全等问题。一方面，部分物业公司缺乏专业的管理团队和技术支持，服务内容单一，难以满足居民多样化的需求；另一方面，一些物业公司为了降低成本，减少服务投入，导致服务质量下降，居民投诉增多。此外，由于历史遗留问题，部分老旧小区没有成立业主委员会或业主委员会功能弱化，难以有效监督物业公司的工作，导致物业管理陷入恶性循环。
四是政策支持体系不够完善，保障力度不足。尽管各级政府高度重视老旧小区改造工作，并出台了一系列政策措施，但在实际操作中，政策落实不到位的情况仍然较为普遍。例如，部分地方政府虽然制定了老旧小区改造计划，但财政投入有限，难以满足实际需求；有的地方虽然设立了专项资金，但由于审批程序繁琐，资金到位不及时，影响了项目的顺利推进；还有一些地方对老旧小区物业管理缺乏系统的政策支持，导致物业公司在经营过程中面临诸多困难，难以持续健康发展。
二、原因分析
上述问题的存在，既有历史遗留的原因，也有现实发展的制约因素。从历史角度看，许多老旧小区始建于改革开放初期，当时的设计理念和技术水平相对落后，难以适应现代城市发展的要求。随着时间的推移，这些小区逐渐老化，基础设施损坏严重，给后续管理和维护带来了巨大挑战。从现实发展来看，随着城市化进程的加快和社会结构的变化，老旧小区人口流动频繁，居民构成复杂，利益诉求多样，增加了物业管理的难度。同时，由于物业管理涉及多个部门和主体，协调难度大，容易出现职责不清、推诿扯皮的现象，影响了工作效率和服务质量。
三、对策建议
为切实解决老旧小区物业管理中存在的问题，进一步提升居民生活质量和社会和谐稳定水平，提出以下对策建议：
（一）加强宣传教育，转变居民思想观念
要充分利用各种媒体平台，广泛宣传习近平新时代中国特色社会主义思想，特别是其中关于以人民为中心的发展理念，引导居民树立正确的消费观念和服务意识。通过开展形式多样的社区活动，如知识讲座、文艺演出、志愿服务等，增强居民对物业管理重要性的认识，激发他们的参与热情。针对老年人群体，可以组织专门的学习班，帮助他们了解现代化物业管理的优势和必要性，逐步改变传统观念。此外，还可以通过评选优秀业主、表彰先进典型等方式，树立榜样，营造良好的舆论氛围，促进全体居民共同关心和支持物业管理工作。
（二）加大投入力度，完善基础设施建设
各级政府应将老旧小区改造作为一项重要的民生工程来抓，加大对基础设施建设和维护的资金投入。根据各小区实际情况，制定科学合理的改造方案，确保改造工作既符合城市发展总体规划，又能满足居民日常生活需要。对于那些因历史原因无法进行全面改造的小区，可以通过微改造、小修缮等方式，优先解决居民最关心、最直接、最现实的问题，如供水供电、排水排污、垃圾处理等。同时，积极探索多元化的融资渠道，鼓励社会资本参与老旧小区改造项目，形成政府主导、市场运作、社会参与的良好局面。此外，还要建立健全长效管理机制，加强对改造后设施设备的日常维护保养，确保其长期正常运行，真正让居民受益。
（三）规范市场秩序，提升物业服务质量
要进一步完善物业管理相关法律法规，明确各方权利义务关系，规范物业服务行为。加强对物业企业的监管力度，建立严格的准入退出机制，淘汰一批资质差、信誉不良的企业，扶持一批规模大、实力强、口碑好的优质企业进入市场。鼓励物业企业引入先进的管理理念和技术手段，拓展服务领域，提高服务水平，满足不同层次居民的需求。对于那些暂时不具备引进专业物业条件的小区，可以探索由社区居委会代管或居民自治的方式，实现基本的环境卫生和安全保障。同时，要充分发挥业主委员会的作用，建立健全民主决策机制，定期召开业主大会，听取居民意见，监督物业公司的服务质量，确保物业管理公开透明、公平公正。
（四）强化政策支持，优化发展环境
各级政府应结合本地实际，研究制定更加优惠的政策措施，为老旧小区物业管理创造良好条件。在财政方面，适当增加专项补助资金，用于支持老旧小区改造和物业管理设施建设；在税收方面，给予符合条件的物业企业一定的减免优惠，降低其运营成本；在金融方面，提供低息贷款或贴息支持，帮助物业企业解决资金难题。此外，还要简化审批流程，提高办事效率，为老旧小区物业管理项目开辟绿色通道。同时，积极协调相关部门，整合资源，形成合力，共同推动老旧小区物业管理事业健康发展。
总之，老旧小区物业管理是一项系统工程，需要政府、社会、企业和居民共同努力，形成多方联动、协同共治的良好格局。通过不断深化改革、创新机制、完善政策，逐步解决存在的问题，努力构建和谐宜居的城市生活环境，让广大居民共享改革发展成果，不断增强获得感、幸福感和安全感。
